تشریح جزئیات تشکیل بورس املاک ، رونق انبوه سازی به جای دلالی - مجله کالارنا

به گزارش گروه اقتصادی خبرنگاران، شاهین چراغی در خصوص جزئیات تشکیل بورس املاک و مستغلات که در شورای عالی بورس تصویب شد، گفت: با توجه به شرایط ساختار اقتصادی و اصل 31 قانون اساسی که دولت مکلف به تأمین مسکن برای مردم شده است و همچنین با توجه به این که در سه سال قبل دغدغه کشور تأمین مسکن مردم بوده، احتیاج به تاسیس بورس املاک و مستغلات برای فراوری انبوه مسکن احساس شد.

وی گفت: طبق آمار عملکرد بانک مسکن از سال 73 تا 99 بانک مسکن حدود 80 هزار میلیارد تومان منابع برای خرید مسکن و تأمین مسکن تسهیلات داده است و طی این 26 سال از این محل 3.5 میلیون واحد مسکونی فراوری و یا توسط مردم خریداری شده است. همچنین در سال 98 بانک مسکن به تنهایی 30 هزار میلیارد تومان منابع برای بخش مسکن تأمین نموده است.

عضو شورای عالی بورس تأکید کرد: هر سال بین 700 هزار تا یک میلیون واحد مسکونی در کشور مورد احتیاج است و منابع اقتصادی بانک مسکن و تأمین سرمایه مسکن به تنهایی نمی تواند موتور محرک بخش مسکن باشد و در همه کشور های جهان توسعه بازار مسکن با توسعه بازار های اقتصادی امکان پذیر می گردد.

وی گفت: با توجه به این که نهاد های عمومی دولتی و غیر دولتی مانند صندوق های بازنشستگی، و دستگاه های عظیم غیردولتی مانند دانشگاه آزاد، ارتش و حتی دولت ها دارنده زمین های عظیم هستند و نه این ها امکان خرید و فروش زمین را دارند و نه خریدار به تنهایی امکان خرید زمین های عظیم با مبالغ بالا را دارند؛ بنابراین اگر سه رکن دارندگان زمین عظیم، سرمایه گذاران کلان و تمام پیمانکاران عظیم با هم در کنار هم باشند، این دارایی ها می تواند در قالب شرکت های امین سرمایه گذاری (SPV) شکل گیرد و عملا زمین های عظیم به نام این شرکت های امین سرمایه گذاری منتقل می گردد و منابع از سوی سرمایه گذاران برای ساخت پروژه های کلان مثلاً احداث یک میلیون مترمربع مسکن اختصاص می یابد. آنگاه تمام افراد می توانند اوراق قابل معامله این شرکت ها را خرید و فروش نمایند.

چراغی اضافه نمود: در پروژه های ساخت انبوه مسکن زمین های عظیم بنام شرکت های امین سرمایه گذاری می گردد و پیمانکاران عظیم ساخت و ساز اقدام به ساخت می نمایند و سرمایه گذاران هم منابع لازم را می آورند و برای ساخت مثلاً یک میلیون مترمربع ساختمان اوراقی منتشر می گردد که به عنوان مثال 60 درصد برای دارنده زمین، 30 درصد برای سرمایه گذار و 10 درصد برای پیمانکار اختصاص می یابد و این سه رکن می تواند اوراق را تا انتها پروژه نگهداری نمایند و یا به مردم بفروشند و مردم به جای خرید ارز و سکه می توانند اوراق مسکن خریداری نمایند، مثلاً یک خانوار در یک سال می تواند 10 مترمربع خانه بخرد و در سال دیگر هم همین مقدار و ظرف 5-4 سال می تواند با اوراق خریداری شده یک واحد مسکونی برای خود خریداری کند و درواقع مردم با خریدن این اوراق می توانند از افزایش قیمت مسکن در امان بمانند و اصطلاحا سوار قطار افزایش قیمت مسکن شوند.

وی گفت: در حال حاضر مثلاً اگر کسی 100 میلیون تومان پول داشته باشد نمی تواند با آن پول ملکی خریداری کند، اما اگر اوراق مسکن معامله گردد، مشتری می تواند اوراق صندوق پروژه را کم کم خریداری کند و با این اوراق در آینده صاحب خانه گردد.

عضو شورای عالی بورس در خصوص این که آیا کار بورس مسکن مانند کار بنگاه های مسکن فقط دلالی است، افزود: در بورس مسکن کار بنگاه املاکی انجام نمی گردد، زیرا بنگاه املاکی در بازار ثانویه خرید و فروش مسکن قرار گرفته است، در حالی که در بورس مسکن و شرکت های امین سرمایه گذاری بازار اولیه و فراوری انبوه مسکن انجام می گردد. پروژه های عمرانی و صندوق های پروژه احداث می گردد، مردم می توانند واحد ها یا یونیت های این صندوق سرمایه گذاری را خریداری نمایند که این واحد ها در آینده تبدیل به سهام می گردد.

وی اضافه نمود: حتی پیش فروش تراکم شهرداری ها می تواند در یک بازار شفاف و بورس املاک و مستغلات معامله گردد. همچنین امتیازات دولت و حقوق مالکانه دولت بر روی معادن و در این بورس خرید و فروش گردد. یا شرکت های آب و فاضلاب می توانند حق انشعاب خود را پیش فروش نمایند و از این طریق پروژه های مورد نظر خود را با تأمین اقتصادی از بورس مسکن اجرا نمایند؛ بنابراین بازار بنگاه های املاک یک بازار ثانویه است، اما در بورس مسکن بحث فراوری انبوه مسکن و یک بازار اولیه مسکن راه اندازی می گردد.

چراغی در پاسخ به این سؤال که آیا بورس املاک و مستغلات در دل بورس کالا شکل می گیرد، گفت: برای آغاز معاملات ممکن است از توان زیرساختی و تخصصی بورس کالا و منابع فرابورس ایران استفاده گردد، اما قرار است یک بورس مستقل برای املاک و مستغلات تشکیل گردد و این بورس مستقل به عنوان پنجمین بورس کشور بعد از بورس اوراق، فرابورس، بورس کالا، و بورس انرژی تشکیل می گردد.

عضو شورای عالی بورس در خصوص سابقه بورس املاک و مستغلات در جهان گفت: در کشور انگلستان جدیدا این بورس راه اندازی شده، در امارات هم به تازگی راه اندازی شده و دارایی های اصطلاحا قابل معامله یا توکنایز می نماید و درواقع دارایی های عظیم در بورس مسکن قابل معامله به وسیله افراد می گردد. بورس املاک و مستغلات دلال نیست بلکه یاری می نماید فراوری پروژه های عظیم و انبوه سازی مسکن بالا رود و با تأمین منابع می توان زمین های عظیم کشور و پروژه های عظیم مسکن را با توان پیمانکاری انبوه سازی اجرا کرد.

وی ادامه داد: مردم خودشان به راحتی می توانند در بورس املاک و مستغلات سرمایه گذاری نمایند و احتیاجی به دلال ندارند و با توجه به میزان سرمایه گذاری که انجام می دهند، یک مدل مشارکت را انتخاب می نمایند و در واقع با پول های اندکی که در حال حاضر به هیچ وجه نمی توانند خانه خریداری نمایند می توانند بخشی از یک خانه را در قالب اوراق خریداری نمایند و اصطلاحا سوار قطار تورم مسکن می شوند. مثلاً یک خانواده می تواند در یک سال 5 مترمربع مسکن خریداری کند و این اوراق در سال های بعد تجمیع می گردد و ظرف چند سال می تواند یک واحد مسکونی از محل این اوراق خریداری کند.

چراغی در خصوص این که اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن فقط دو سال اعتبار دارد، آیا اوراق مسکن در بورس املاک هم زمان دارد، گفت: تا آن زمانی که پروژه تکمیل گردد، می توان اوراق مسکن را نگهداری کرد و وقتی واحد مسکونی تحویل گرفته شد مهلت این اوراق تمام می گردد.

عضو شورای عالی بورس گفت: مجوز بورس املاک و مستغلات توسط شورای عالی بورس صادر شده که قرار است با سرمایه 5 هزار میلیارد تومان راه اندازی گردد و به موسسان مجوز داده می گردد که این موسسان شامل گروه سرمایه گذاران مرتبط با صنعت، همچنین نمایندگانی از اتاق بازرگانی ایران و اتاق تعاون ایران و نیز یک بخش خصوصی با 35 درصد سهام، همچنین نهاد های عمومی دولتی و غیردولتی که عمدتاً دارندگان زمین عظیم هستند، و 30 درصد هم به اشخاص حقیقی و مردم در قالب پذیره نویسی تعلق می گیرد.

وی ادامه داد: موسسان بورس املاک و مستغلات باید طرح تجاری خود را سریعا به سازمان بورس و اوراق بهادار ارائه نمایند و مقدمات این طرح در سازمان بورس تصویب گردد و موسسان مبالغ سرمایه مورد تعهد را تأمین نمایند و بعد به وسیله پذیره نویسی در فرابورس ایران منابع جمع آوری می گردد.

چراغی همچنین در خصوص این که آیا با طرح فروش اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن در فرابورس بازار این اوراق که قبلا در بنگاه های املاک خرید و فروش می شد بهتر شده است، گفت: الان خرید و فروش اوراق تسهیلات در نماد تسه شفاف شده و مردم هیچ مسئله ای ندارند، اگر مشکل کمبود عرضه اوراق مشاهده می گردد، نه به خاطر بورس و فرابورس بلکه هرچه بانک مسکن اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن ارائه کند، قیمت متعادل می گردد و بر اساس مکانیسم عرضه و تقاضا قیمت مشخص می گردد.

عضو شورای عالی بورس همچنین در خصوص این که هلدینگ شرکت های غیر بورسی سهام عدالت چه زمانی تشکیل می گردد گفت: قرار شد کسانی که روش مدیریت غیر مستقیم سهام عدالت را انتخاب نموده اند، در قالب شرکت های استانی سرمایه گذاری قرار گیرند و تا آخر مرداد ماه شرکت های سرمایه گذاری استانی در بورس حاضر می شوند و نماد آن ها در بورس باز می گردد.

وی همچنین گفت: سهام شرکت های غیر بورسی سهام عدالت نیز در قالب یک هلدینگ متمرکز می گردد و این هلدینگ نیز در بورس پذیرش می گردد.