ورود فایل های سبز به بازار مسکن شب عید ، آخرین شرایط قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران - مجله کالارنا

جهت دریافت خدمات بازسازی و تعمیرات ساختمان با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. از طراحی پلن بازسازی تا اجرای جز به جز بازسازی منزل، ویلا و ساختمان اداری تخصص ماست.

به گزارش خبرنگاران به نقل از ایسنا، گروهی از مالکان در مناطق میانی و جنوبی تهران با عرضه املاک با نرخ های پایین تر از عرف منطقه ای، ضمن تجهیز خود به نقدینگی برای ساخت وساز در سال آینده، قصد دارند خود را از روبروه با رکود احتمالی 1399 برهانند. آنالیز های میدانی حاکی از آن است که با وجود افزایش قیمت آپارتمان طی دو ماه اخیر در مناطق شمالی تهران، فروش واحدهای کوچک متراژ در مناطق پرتقاضای شهر تهران با قیمت های عرفی تثبیت شده طی 10 ماهه امسال یا حتی پایین تر از قیمت اردیبهشت ماه در حال اجرا است.

واسطه های ملکی عنوان می نمایند با توجه به تکمیل ظرفیت قیمتی در مناطق شمالی، امسال تورم ملک در مناطق جنوبی بیشتر از شمال تهران بوده است. نبض خرید و فروش نیز در واحدهای کوچک متراژ مناطق پرتقاض بیشتر می زند. مشاوران املاک می گویند که اغلب معاملات از نوع تبدیل به احسن یا خانه اولی در مناطق 4 و 5 انجام می گردد؛ هرچند غالب خرید و فروش ها در این مناطق نیز از نوع سرمایه گذارانه است. از سوی دیگر به دلیل نگرانی از کسادی معاملات در سال آینده، فایل های زیر قیمت به تدریج وارد بازار می گردد.

آمارها نشان می دهد طی یک سال منتهی به دی ماه 1398 در 11 منطقه واقع در نیمه جنوبی شهر تهران شامل مناطق 9، 10، 11، 12، 14، 15، 16، 17، 18، 19 و 20 نرخ رشد قیمت مسکن، بالاتر از دیگر مناطق تهران بوده و بالاترین نرخ رشد سالیانه در دی ماه 1398 با 69 درصد به منطقه 16 تعلق داشته و بعد از آن مناطق 12، 20 و 19 به ترتیب دارای رشد 64، 62 و 60 درصد سالیانه بوده اند. این در حالی است که افزایش قیمت در کل شهر تهران 40 درصد گزارش شده است. با این حال در محدوده جنوبی تهران بجز مناطق 10، 11، 14 و 15 تعداد معاملات در دیگر مناطق چندان بالا نیست. در نیمه شمالی نیز در مناطق 5، 4، 2، 7 و 8 بیشترین تعداد معاملات انجام می گردد. سه منطقه 5، 2 و 4 پیشتاز تعداد معاملات در تهران هستند. لذا آمار گویای آن است که با وجود جهش 29 درصدی قیمت در دو ماه گذشته در منطقه 1 خرید و فروش در محدوده متناسب با توان اقشار متوسط در مناطق 5، 4، 2، 14 و 15 انجام می گردد که دفاتر املاک عنوان می نمایند طی دو ماه اخیر از تورم های سنگین در این مناطق خبری نبوده است.

با وجود آن که برخی سرمایه گذاران خرد، آپارتمان های خود را با قیمت های نامتعارف وارد بازار شب عید نموده اند گزارش های میدانی نشان می دهد گروهی از سازندگان ضمن نگه داشتن بخشی از واحدهای خود به منظور حفظ ارزش دارایی در برابر تورم آینده، بخش دیگری از واحدهای خود را برای دستیابی به نقدینگی با نرخ های پایین تر از عرف منطقه ای عرضه نموده اند که اغلب توسط سفته بازان خریداری می گردد.

میانگین قیمت مسکن در دی ماه 1398 در سه منطقه محبوب شهر تهران یعنی 5، 2 و 4 به ترتیب 16، 14.8 و 20 میلیون تومان در هر متر مربع است. البته نرخ های پیشنهادی در آگهی ها و فایل های موجود در دفاتر املاک، بالاتر از این ارقام ارایه می گردد که گاها تا چند ماه بدون خریدار می ماند. در تهرانپارس شرقی یک آپارتمان 75 متری چهار سال ساخت فول امکانات رو به آفتاب در بلوار پروین، متری 13 میلیون تومان قیمت گذاری شده که با سطح قیمت های معمول در منطقه تقریبا همخوانی دارد. قیمت هر متر مربع از یک آپارتمان 85 متری نوساز با امکانات کامل در محله جنت آباد نیز 18میلیون تومان معین شده است. در سعادت آباد یک واحد 76 متری 18 ساله فول امکانات نورگیر، متری 20 میلیون تومان به فروش می رسد.

دی ماه امسال در حالی رشد سالیانه مسکن در تهران به 40 درصد رسیده که این ارقام نشان می دهد با وجود نوسانات ماهانه، تورم نقطه به نقطه مسکن 14 درصد بالاتر از تورم نقطه به نقطه عمومی است. نکته قابل توجه دیگر این که در ماه گذشته نرخ تورم نقطه به نقطه خانوارهای کشور 1.5 درصد کاهش یافته اما شاهد دو افزایش 8.5 و 2.1 درصدی تورم مسکن در تهران به ترتیب در ماه های آذر و دی بوده ایم. به نظر می رسد بازار مسکن که به طور کلی در سال 1398 با رکود روبرو بوده و معاملات در 10 ماهه نخست حدود 43 درصد نسبت به زمان مشابه سال قبل کاهش یافته است با رکود تورمی دست و پنجه نرم می نماید. هرچند در دو ماه اخیر تعداد معاملات بیش از 100 درصد بالا رفته که عمده کارشناسان معتقدند تنها علت این اتفاق می تواند تغییر قیمت بنزین، معاملات شب عید و خریدهای سرمایه گذاری به قصد حفظ ارزش پول باشد. مطابق برآوردها حدود 77 درصد معاملات بازار مسکن در ایران از نوع سرمایه گذارانه است.

• بازار شهرهای دور و بر، بهتر از تهران است

یکی از فعالان مجازی بازار ملک درباره آخرین شرایط بازار مسکن در شب عید به ایسنا گفت: معاملات بیشتر شده و با مشاوران اکثرا ساعات روز در اتاق قرارداد هستند. البته سال هاست که خرید و فروش مسکن از نوع سرمایه گذاری یا تبدیل به احسن است. تقاضای مصرفی هم با هدف خرید خانه بزرگ تر یا سن بنای کمتر صورت می گیرد که آن هم با هدف حفظ ارزش پول انجام می گردد. معمولا این طور است که سرمایه گذاران ابتدا در مقطعی پول را به دلار، بعد به بورس و سپس به ملک تبدیل می نمایند؛ بنابراین می توان گفت معاملات از طرف تقاضای مصرفی نیست. یک زوج جوان اگر 400 تا 500 میلیون تومان فراهم کند نمی تواند در مناطق میانی تهران خانه بخرد. یا باید در جنوب شهر، خانه ای بی کیفیت خریداری کند یا به شهرهای اطراف برود. الان بازار شهرهای دور و بر بهتر از تهران است و حتی در مواقعی درصد افزایش قیمت آن جا از تهران بیشتر شده است.

وی اضافه کرد: در برخی مناطق تهران که متراژ کوچک است دلالی زیاد شده و یک واحد چند دست می چرخد که منجر به افزایش قیمت نهایی شده که از ظرفیت متقاضیان واقعی خارج است و به همین دلیل، دلالی در تهران به اندازه اطراف جواب نمی دهد. در مناطق شمال تهران هم که واحدها بالای 80 متر است و اصلا مردم توانی برای خرید ندارند. الان در پردیس یا هشتگرد، حضور دلالان خیلی بیشتر از تهران است. یک مشاور املاک در شهرهای حاشیه ای بر روی یک خانه تقریبا 20 میلیون تومان سود می برد. در پردیس، بدون واسطه هیچ اتفاقی در بازار مسکن رخ نمی دهد. یعنی به طور مستقیم هیچ خرید و فروشی انجام نمی گردد. دولت به راحتی می تواند جلوی این را بگیرد. اگر خرید و فروش ها از یک فقره بیشتر شد به خانه مالیات وضع کند. ملک نیز باید ارزش گذاری گردد اما هیچ سازمان یا ارگانی نداریم که به ارزش گذاری ملک بپردازد. اگر متریال، قیمت زمین، هزینه ساخت را محاسبه نمایند به راحتی قیمت خانه معین می گردد. اگر صاحب ملک بگوید با این رقم نمی فروشم مالیات برای واحد خالی ببندند. بعد یا مجبور می گردد بفروشد یا اجاره بدهد که باعث کاهش قیمت ها می گردد.

این فعال بازار املاک در پاسخ به این سوال که آیا قیمت ها در دو ماه اخیر تغییر نموده یا خیر، گفت: متوجه افزایش قیمت نشدیم. بیشتر مالکانی که خانه های خود را برای فروش به ما می سپارند قیمت را تغییر نداده اند. اوایل سال این اتفاق می افتاد. اما در دو ماه اخیر به نظرم درصد افزایش قیمت به اندازه 10 درصد نبوده و بسیار کمتر از این رقم بوده است. ما هر روز با مالکان تماس می گیریم ولی به ندرت پیش می آید که مالک قیمت را افزایش دهد.

در دی ماه 1398 مطابق اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران 13 میلیون و 810 هزار تومان در هر متر مربع بود که نسبت به ماه قبل 2.1 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 40.9 درصد افزایش نشان می دهد. در این ماه هم چنین تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به 10 هزار و 700 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 12 و 59 درصد افزایش داشت.